Benützungsverbot, wenn Fertigstellungsanzeige fehlt

Gem. Stmk. Baugesetz hat der Bauherr vor Benützung der neuen baulichen Anlage die Fertigstellungsanzeige mit den notwendigen Unterlagen vorzulegen. Das wurde bis 2015 teilweise sträflich vernachlässigt.

Wenn die Baubehörde davon Kenntnis erlangt (z.B. im Rahmen von Neueinreichungen oder Fertigstellung von offenen Bauakten), ist sie verpflichtet, den Bauherren zur Vorlage der Fertigstellungsanzeige aufzufordern. Werden die notwendigen Unterlagen nicht vorgelegt, ist ein Benützungsverbot bescheidmäßig auszusprechen.

Bitte kontrollieren Sie Ihre baurechtlichen Unterlagen dahingehend. Im Zweifelsfalle erhalten Sie im Bauamt die notwendigen Informationen.

Baurechtliche Sicherheit vor Übergabe oder Verkauf

Es kommt immer wieder vor, dass die Übernehmer oder Käufer von Häusern und Höfen im Nachhinein erfahren, dass Bau- und/oder Benützungsbewilligungen fehlen. Die nachträgliche Bewilligung ist für den neuen Eigentümer meist schwieriger zu erlangen, als für den Bauherren selber (kein Bezug zum Bauführer, fehlende Kenntnisse über die zeitliche Ausführung von Bauabschnitten, etc.).
Das ist dann sehr ernüchternd für den neuen Besitzer und kann im Streitfall eine Rückabwicklung des Vertrages bewirken.

Jeder Liegenschaftseigentümer sollte über seinen baurechtlichen Bestand Kenntnis haben. Sofern das nicht eindeutig der Fall ist, kann man gerne ins Bauamt kommen und in die aufliegenden Unterlagen Einsicht nehmen. Im Rahmen einer umfangreichen und kostenlosen Beratung wird zu den vorliegenden Bauakten Auskunft gegeben.

Wenn Bau- oder Benützungsbewilligungen fehlen, wird vom zuständigen Bauamtsmitarbeiter der einfachste Weg zur Erlangung der notwendigen Bewilligungen mit entsprechenden Info-Blättern vermittelt.

Erst wenn baurechtlich alles in Ordnung ist, soll man die Liegenschaft mit gutem Gewissen an seine Nachkommen bzw. Käufer weitergeben.

Auch der Käufer einer Liegenschaft soll sich vor der Unterschrift am Kaufvertrag ein Bild über die vorhandenen bzw. notwendigen Bewilligungen machen. Für die Einsichtnahme in die Bauakte ist allerdings die Zustimmung des Eigentümers notwendig.

Kommen Sie ins Bauamt und informieren Sie sich über die aufliegenden Unterlagen.

Geplantes Bauvorhaben in seiner Gesamtheit betrachten

Bei Neubauten an die Zukunft denken:

Wenn jemand ein neues Objekt auf einer unbebauten Flächen errichten möchte, sollte er schon bei der Planung folgende wesentlichen Sachverhalte mitberücksichtigen:

• Ausrichtung optimieren (Wohnbereich nach Süden, Zufahrt, Lärm, Nachbarobjekte, Beschattungen, etc.)
• Zufahrt in Einreichprojekt entsprechend ersichtlich machen (Einfahrtstrompete ohne Sichtbehinderung, max. 5 % Neigung, Einfahrtstore außerhalb des 5-M-Bauverbotsbereich, etc.)
• geplante Einfriedungen oder Böschungsmauern (Sicht- oder Lärmschutz) im Einreichprojekt darstellen
• künftige Zubauten (z.B. 2. Wohneinheit, weitere KFZ-Abstellplätze, Überdachungen, etc.) räumlich einplanen. Es kommt immer wieder vor, dass spätere Zubauten aufgrund gesetzlicher Mindestabstände schwer bis gar nicht möglich sind. Bei 2-3 Generationen muss man mit 4-8 KFZ-Abstellflächen rechnen.
• Sämtliche Infrastrukturleitungen (Wasser, Kanal, Strom, Post, Fernwärme, etc.) im Einreichprojekt darstellen
• behindertengerechte Lösungen anstreben bzw. zumindest bautechnisch vorbereiten (Türbreiten, Behinderten-WC, Stufenvermeidung, etc.)
• absturzgefährliche Stellen vermeiden oder sichern
• funktionierende Oberflächenwasserentsorgung planen und errichten. Nachträgliche Einbauten sind teuer und schwieriger zu lösen.
• Geländeveränderungen (Abgrabungen oder Aufschüttungen) darstellen

Bei Um- und Zubauten an den Bestand denken:

• Gibt es neben dem geplanten Um- oder Zubau weitere bauliche Veränderungen oder Nutzungsänderungen, welche bis dato nicht bewilligt wurden? Diese können kostengünstig in die Einreichunterlagen miteingearbeitet werden.
Wenn im Rahmen der Projektprüfung oder bei der Bauverhandlungen „Schwarzbauten“ festgestellt werden, ist die Baubehörde gesetzlich verpflichtet, einen Beseitigungsauftrag bescheidmäßig vorzuschreiben.

• Gibt es für sämtliche Bauvorhaben seit dem Jahr 1969 die gesetzlich vorgeschriebenen Benützungsbewilligungen? Bei Vorliegen der Voraussetzungen kann gleichzeitig mit der Bauverhandlung eine kostengünstigere Endbeschau durchgeführt werden.
Wenn im Rahmen der Projektprüfung festgestellt wird, dass eine Benützungsbewilligung nicht vorhanden ist, ist die Baubehörde gesetzlich verpflichtet, ein Benützungsverbot bescheidmäßig auszusprechen.

Ein kompetenter Planer wird diese Punkte schon im Vorfeld prüfen und entsprechend berücksichtigen. Eine ausgereifte Planung erspart bewilligungspflichtige und teure Abänderungen in der Bauphase und garantiert eine optimale Benutzbarkeit des Objektes.

Weitere Infos erhalten Sie gerne von den Mitarbeitern des Bauamtes der Marktgemeindeamtes Pöllau.

Tipps zum Hauskauf

Wenn Sie ein Haus in unserer wunderschönen Naturparkgemeinde Pöllau ankaufen wollen, beachten Sie bitte folgende Vorgangsweise:

1. Besuchen Sie uns im Bauamt und informieren Sie sich über das betreffende Wohnobjekt bzgl.
– Vorliegen aller baurechtlichen Bewilligungen und aller Benützungsbewilligungen
– Bekannte Belastungen (Servitute, Leitungsrechte, Lärm, Geruch, Oberflächenwasser, etc.)
– Flächenwidmungsplanausweisung oder Bebauungsplan bzgl. künftiger Um- und Zubauten
– bauliche und gestalterische Vorgaben bzgl. Landschaftsschutz oder Ortsbildschutz, etc.
– öffentliche Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten;
Die Einsichtnahme in den Bauakt bedingt eine schriftliche Einverständniserklärung des Eigentümers.
2. Besorgen Sie sich einen Grundbuchsauszug. Dieser gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse, Servitutsrechte, Belastungen, Pfandrechte, etc.
3. Lassen Sie das Objekt von einem Gutachter oder Sachverständigen auf
– den angemessenen Wert
– Mängel und Sanierungsbedarf
– Um- und Zubaumöglichkeiten
– Standort bzw. Lage
– baurechtliche Abstände
beurteilen.
4. Reden Sie vorher mit den Nachbarn. Diese können wertvolle Informationen zu Ihrem geplanten künftigen Traumhaus liefern. Gibt es (nicht augenscheinliche) Gefährdungen durch Hochwasser, Rutschungen, Vermurungen, Lärm, Geruch, etc?
5. Besuchen Sie das Grundstück zu unterschiedlichen Tageszeiten und Wetterlagen und lassen Sie die Eindrücke auf sich wirken.
6. Lassen Sie sich die Grundgrenzpunkte vom Eigentümer und den Anrainern bestätigen oder lassen Sie die Grenzpunkte neu vermessen. Ideal ist die Eintragung in den Grenzkataster.
7. Rechts- und betriebsrelevante Unterlagen zum Objekt (Pläne, Verträge, Urkunden, Fotos, Betriebsanleitungen, Kontaktadressen, Betriebskostenabrechnungen, etc.) vom Vorbesitzer übergeben lassen.
8. Finanzierung für den Kaufpreis und die Nebenkosten (Makler, Notar, Grundbuch, Finanzamt, etc.) rechtzeitig absichern. Mindestens 30 % Eigenkapital und ein relativ sicherer Job sind Grundvoraussetzungen.
9. Erst wenn Sie sichergestellt haben, dass das Objekt noch immer Ihren Traumvorstellungen entspricht, beauftragen Sie einen befugten Vertragserrichter (Notar oder Rechtsanwalt) mit der Erstellung des Kaufvertrages. Im Vertrag selbst sind die Rechte und Pflichten als Käufer geregelt. Eine Inventarliste des übernommenen Mobiliars sowie der Maschinen und Geräte sollte dem Vertrag angeschlossen werden. Der Übergabezeitpunkt sollte unbedingt fixiert werden.
10. Mit der Unterschrift am Kaufvertrag sollten alle Unklarheiten beseitigt sein. Rückabwicklungen sind mühsam, langwierig – und vor allem teuer!
11. Anzahlungen oder Kaufbeträge sollen möglichst über ein Treuhandkonto erfolgen, sodass ein gesicherter Besitzübergang erfolgen kann.
12. Schließen Sie eine ausgewogene Bündelversicherung für die Zeit ab der Übergabe, um Elementarrisiken, Haftpflichten, Vandalismus, etc. einzuschränken.
Erst mit der grundbücherlichen Durchführung sind Sie bücherlicher Eigentümer der Liegenschaft. Das kann allerdings 3-6 Monate dauern.

Lassen Sie sich Zeit – meist ist es eine Entscheidung für ein ganzes Leben.

Ob Zaun oder Stützmauer – Fragen Sie im Bauamt nach

Aufgrund der vielen Anfragen möchten wir auch auf diesem Weg folgende Informationen vermitteln:

Einfriedungen und Zäune
entlang von öffentlichen Gemeindestraßengrundgrenzen sind immer bewilligungspflichtig:
• Bis zu einer Höhe von 1,50 m im Anzeigeverfahren,
• ab 1,50 m im Bewilligungsverfahren;

Sie müssen von der Straßengrenze im Allgemeinen einen Abstand von mind. 2,00 m einhalten. Massive Mauern und Sockel unterliegen strengeren Bestimmungen. Bei Errichtung eines Einfahrtstores muss zwischen der öffentlichen Straße (Asphaltrand) bzw. dem Gehsteigrand und dem Tor ein Mindestabstand von 5,00 m gegeben sein, wenn nicht außerhalb der Einzäunung neben der Einfahrt die Abstellmöglichkeit für mind. 1 PKW gegeben ist (Einfahrt muss immer frei bleiben).

Entlang der Straße dürfen Sträucher oder Gebüsch vor dem Schnitt nicht über die vorgegebene Abstandslinie in die Straße ragen.

Besonders zu beachten ist, dass bei der Errichtung von Zäunen und Bepflanzungen im Bereich von Grundstückseinfahrten keine Sichtbehinderung geschaffen wird, und es darf auch keine Gefährdung der Straßenbenützer entstehen.

Bei Landesstraßen gelten größere Abstände: 5 m bzw. 15 m; hier ist gesondert anzusuchen;

Einfriedungen gegenüber Nachbarn bzw. entlang von Nachbargrundgrenzen sind bis zu einer Höhe von 1,50 m bewilligungsfrei, jedoch mitteilungspflichtig. Ab einer Höhe von 1,50 m bewilligungspflichtig.

Bei der Errichtung von lebenden Zäunen ist zu berücksichtigen, dass das Schneiden der Sträucher auf Nachbarseite noch auf eigenem Grund erfolgen kann.
Was soll verwendet werden?
 nur einheimische Pflanzen bzw. Sträucher
 keine feuerbrandgefährdeten Ziergehölze

Stützmauern

sind bis 0,5 m über dem angrenzenden natürlichen Gelände prinzipiell nur mitteilungspflichtig. Bei damit verbundenen Geländeaufschüttungen im Bauland oder daran angrenzende Grundstücke sind diese jedoch bewilligungs- bzw. anzeigepflichtig.
Stützmauern über 0,5 m bis 1,50 sind anzeigepflichtig.
Im Freiland dürfen Stützmauern generell nicht höher als 0,5 m über dem natürlichen Gelände errichtet werden, ausgenommen im Rahmen der Land- und Forstwirtschaft bzw. bei Gefahrensicherungsmaßnahmen.

Geländeveränderungen

sind generell bewilligungspflichtig:
Im Bauland oder angrenzend  Antrag bei Gemeinde
Im Freiland  Antrag bei Bezirkshauptmannschaft um naturschutzrechtliche Bewilligung

Zu berücksichtigen sind ev. auch die Auflagen im Wortlaut zu einem Bebauungsplan bzw. das Räumliche Leitbild.

Neben dem Bauamt sind bei einer Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes zusätzlich zuständig:

1. Natur- und Landschaftsschutzbehörde (Baubezirksleitung Oststeiermark) im Freiland

2. Ortsbildsachverständiger innerhalb der Schutzzone im Marktbereich

Die Baubehörde hat hinsichtlich vorschriftswidriger und nicht bewilligter bauliche Anlagen einen Beseitigungsauftrag zu erlassen.

Übersicht:

Das Steiermärkische Baugesetz kann hier natürlich nur auszugsweise wiedergegeben werden. Weitere Infos erhalten Sie gerne von den Mitarbeitern des Bauamtes der Marktgemeindeamtes Pöllau.